马来西亚二家与购置房产：2026 年外国买家须知

马来西亚长期以来都是东南亚最受外国置业人士青睐的国家之一。其吸引力来自多方面,可购买永久产权物业、房产交易与过户制度相对透明，且吉隆坡、新山、槟城等城市市场发展成熟，既适合投资型买家，也满足自住与生活型购房需求。除了投资回报考量外，越来越多海外人士也将马来西亚视为长期居留的选择，尤其透过 “马来西亚我的第二家园”（MM2H）计划；在不少人的搬迁、退休或家庭长期规划中，购置房产往往是重要的一环。

不过，2026 年是一个关键转折点。随着对外国买家征收更高的印花税，以及州属与联邦层面的监管要求持续调整，外国人在马来西亚购房需要更清晰地掌握的不仅是“能买什么”，更包括“最终要付出多少成本”。本指南将梳理 2026 年购房的核心要求、主要费用结构，并就区域市场作对比，帮助外国买家更稳妥的规划。

马来西亚二家：长期居住与置业规划的起点

“马来西亚我的第二家园”计划 （MM2H）长期以来一直是深受国际人士欢迎的长期居留签证方案，让申请者得以在生活成本相对可控的情况下，享有优质的生活品质。目前，马来西亚二家主要分为四个类别，以适配不同申请者背景与财务能力：

1) 银级
最普遍、申请人数最多的选项：
▪ 签证期限：5 年
▪ 定期存款：15 万美元
▪ 最低购房门槛：60 万令吉

2) 金级
提供更长的居留期限，门槛相应提高：
▪ 签证期限：15 年
▪ 定期存款：50 万美元
▪ 最低购房门槛：1 百万令吉

3) 铂金级
面向希望在马来西亚长期居留，并同时布局商业机会的高净值人士：
▪ 签证期限：20 年
▪ 定期存款：1 百万美元
▪ 最低购房门槛：2 百万令吉

4) 金融特区（SFZ）
更贴近工作年龄层专业人士的需求，定存要求按年龄分层，但置业范围受限：
▪ 签证期限：10 年
▪ 定期存款：
21 – 49 岁：6 万 5 千美元
50 岁及以上：3 万 2 千美元
▪ 购房限制：仅限指定金融特区内，森林城市发展区内的物业

在实际规划中，大多数的申请者通常会先以获得马来西亚二家签证，确立可居留的期限与财务基础，再进一步推进选房与置业安排。因此，对于计划在马来西亚长期居住并考虑购置房产的外国人士而言，马来西亚二家往往是整体规划的起点。

外国人可在马来西亚购买哪些物业？

一般而言，外国个人及外资持有公司均可购置住宅及商业物业，包括有地房产（landed）与分层单位(strata),例如公寓、服务式公寓等。马来西亚同时允许持有永久产权（freehold）与长期租赁产权(leasehold)，这一点也使其在区域市场中更具差异化优势。

但需注意：各州对外国买家设有不同的最低购买价格门槛，且会因州属及物业类型而有显著差异。该门槛将直接决定外国买家是否具备购置资格，并为申请州政府同意的前置条件。

2026 年住宅最低购房价格门槛

各州门槛差异明显，买方应尽早确认适用标准，以免在申请州政府同意阶段出现延误或障碍。

州政府同意与监管审批

外国人士在马来西亚购置物业，均须取得州政府同意（State Authority Consent）。该同意属于交易完成流程中的强制性监管步骤。

在签署房屋买卖协议（SPA）后，买方须提交申请并缴纳相关州属征费（levy）：

上述机制反映各州政府以本地住房政策与可负担性为导向，对外国参与程度进行“可控式管理”。

2026 年最大变化：印花税上调

对外国买家而言，最重要的变化之一，是自 2026 年 1 月 1 日起实施的印花税上调：

印花税通常以成交价或市值两者中较高者为计税基础，并在转让文件提交估税/裁定时缴付。

将税率统一为固定 8%，反映出马来西亚正有意迈向更规范、结构更清晰的房地产税制框架。此项调整旨在抑制投机性的外资购房需求，在继续保持对国际投资开放的同时，缓解吉隆坡、新山与槟城等高需求城市的房价压力。

即便税率上调，发展商持续推出的各类优惠配套，以及不少地区仍可取得永久产权的条件，仍为市场提供支撑。对全球投资者而言，吉隆坡与新山等核心地段基本面稳健，出租需求与租金回报前景仍具吸引力。

购房杂费与年度持有成本

• 律师费：依据《律师报酬令》规定的分级费率计收，实务上常见约为成交价的 1 %–1.25%（视交易结构与金额而定）。
• 杂费：如登记费、土地查询、印花税裁定费用等，通常相对可控，常见约 1 千至 3 千令吉（取决于交易复杂程度）。

交易完成后，年度持有成本在区域市场中通常偏低。由地方政府征收的地税（Quit Rent）及门牌税（Assessment Tax）一般仅为每年数十至数百令吉不等，使马来西亚在长期持有方面相对更具成本效益。

区域对比：马来西亚的“性价比”体现在哪里？

若您正比较马来西亚与其他东南亚市场，以下从“产权限制”与“外国买家税费”角度作简要对照：

从外国买家的角度来看，上表其实点出了三项决定性因素：成本、控制权与确定性，也正因为这三点，马来西亚在区域内仍然具备明显优势。

一、产权与可控性：马来西亚不仅允许外国人购买有地房产与分层产业，也可持永久产权或长期租赁产权。相比之下，新加坡对外国人购置类型限制较多；泰国主要限于公寓永久产权，并受单栋 49% 外资比例上限影响；印尼则以 30 年租赁产权为主。对于重视长期居住安全、资产保值与传承规划的买家而言，马来西亚“可取得永久产权”的选项往往具有显著意义。

二、税费的可预期性：新加坡虽然市场流动性强，但整体税费最高，包括高达 60% 的额外买方印花税（ABSD）；印尼与泰国乍看之下可能更“便宜”，但税制结构更分散：过户税、增值税（VAT）、奢侈品税以及租金收入税等可能快速累加，且承担方式与最终金额更难预测。相对而言，马来西亚对外国买家的 8 % 统一印花税虽上调，但仍具备较强的透明度与可预测性。对跨境配置资金的人而言，“规则清晰、可预期”往往与税率本身同等重要。

三、“管理准入”而非“全面遏制”：马来西亚倾向透过最低门槛、州政府同意及税收工具来调节外资参与，而非以高压抑制手段全面阻断。这在维护本地可负担性的同时，也为符合条件的外国买家保留相对平衡的参与空间。

总体而言，马来西亚在东南亚处于一种相对少见的“中间地带”：税费水平适中且透明、产权选择更灵活、法律流程较清晰，并且在不少地区仍可取得永久产权，同时相较部分周边国家更具可进入性与安全性。其税制与产权设计，本质上是在吸引长期参与的同时，兼顾监管可持续性与公共财政稳定。

马来西亚二家与购置房产的关系

需要明确的是：买房并不当然导致马来西亚二家签证获批；马来西亚第二家园计划也不会当然豁免印花税或州政府同意等监管要求。两者的价值更多体现在实践层面的匹配与协同。

对长期居留人士而言，置业带来的最大意义是稳定与确定性：退休人士可获得长期落脚点；工作人士降低迁居摩擦；家庭更容易规划子女教育与生活节奏。在部分州属，马来西亚二家申请者也可享有较低最低购房门槛，从而扩大可选择的房源范围（仍需按州属政策核实）。

综合来看，对 2026 年考虑进入马来西亚房地产市场的外国买家而言，市场依然具备良好的价值基础与法律清晰度。印花税上调也反映出制度更成熟、规则更前置化：对买家而言，虽然成本上升，但在明确规则下更容易进行预算与长期规划。简言之，马来西亚二家提供居留确定性以便做提前布局及长期安排；置业则以稳定居所与更清晰的长期成本可视性，将“长期居住意图” 为可执行、可持续的在地生活方案。

如需了解更多关于马来西亚二家或购置房产信息，可随时与我们的团队联系。

作者简介
Lu Jia Yi 吕佳颐
二家顾问
HHQ Advisory (MM2H) 翰林二家
jiayi@hhqmm2h.com.my

声明：本文仅提供有关马来西亚第二家园（MM2H）及在马来西亚购房的概览分享，不构成法律、税务或财务建议。相关要求、费用及审批标准可能不时更新，且会因不同州属及主管机关而有所差异。建议在作出决定前，先向专业人士咨询，以获取适用于您个案的意见。